Инвестиции в ЗПИФы недвижимости

— Начинающий инвестор скорее всего не сам пойдет искать ЗПИФы, чаще этот продукт ему предлагают через банк, где он является клиентом. Банки продают продукты близких управляющих компаний: ВИМ инвестиции собирают розничные деньги через Сбербанк и ВТБ, Альфа банк запускает фонды через Альфа-Капитал, у ПСБ есть фонды, могу рекомендовать также Парус Управление активами, где я акционер.

Управляющие компании, аффилированные с крупными банками, находятся под серьезным присмотром. Вероятность, что там тебя обманут, я считаю, практически нулевая. Но важно помнить, что ЗПИФы не гарантируют возвратности и доходности.

Можно изучить сайт управляющей компании и посмотреть, что сейчас продается. В свое время мы в Парусе сделали прорыв: начали максимально открыто делиться информацией по всем нашим активам.

— Да, конечно, но не только. На сайте можно найти финансовую модель проекта, информацию по всем выплатам, детали по объектам недвижимости, записаться на просмотр и съездить на объект, пообщаться с управляющими. В принципе можно получить ответы на все вопросы прежде, чем инвестировать свои деньги.

В управляющих компаниях, аффилированных с банками, вокруг вас наверно таких хороводов водить не будут, но информацией поделятся, надо просто не стесняться задавать вопросы, разбираться.

— В моей картине мира ЗПИФы - это продукт сохранения капитала. Обычно он максимально интересен тем, кто хочет в течение долгого срока получать на свои вложенные деньги доходность и главное сохранность.

Поэтому традиционный портрет инвестора в ЗПИФы - это человек, который инвестирует на долгий срок, 10-20 лет. Вообще, принять решение об инвестициях - это тяжело и очень сложно. Человек потом и кровью зарабатывает какие-то деньги или наследует их, и эти деньги очень важно не потерять.

Инвесторы в ЗПИФы - это обычно люди, которые покупают квартиру под сдачу в аренду, но понимают, что это совсем унылая инвестиция, то есть там низкая доходность с кучей головной боли. Здесь (инвестируя в ЗПИФы) ты получаешь доход от более высококачественного актива, за тебя делают всю работу по управлению. Это удобный и прозрачный инструмент.

— Основные фонды, которые сейчас запущены на рынке, это фонды либо на склады, либо на торговую недвижимость, либо на офисы.

Что касается складов: склады эти сданы в аренду на долгий срок компаниям типа Озон, WB или Сбер Логистики. Особенность в том, что там длинный договор, предсказуемый денежный поток. То есть ты берешь на себя риск, что, арендатор (например, Озон) не закроется как бизнес и не перестанет платить аренду. Но есть и ограничения: например, через 5 лет ты будешь получать ровно ту же ставку, которая есть в контракте. Это страхует тебя от снижения. Но если будет высокая инфляция и ставки аренды на рынке вырастут, например, в два раза, то арендатор будет платить ту же аренду, о которой договорились.

В случае с фондами на офисы, договоры аренды там обычно на 3-5 лет, иногда на 7 лет. Если аренда заканчивается, а рынок плохой, арендатор хочет скидку, то ты может быть не получишь индексацию или даже будет снижение арендной ставки. Но, с другой стороны, если рынок вырос, то по условиям договора арендная ставка будет увеличена скорее всего выше, чем инфляция.

Теперь про торговую недвижимость: здесь короткие договоры, большая часть потока идет через процент от товарооборота, по сути эта сумма абсолютно завязана на инфляцию. Люди покупают товары, инфляция включена в стоимость этих товаров, соответственно, арендатор больше денег платит торговому центру, торговый центр больше зарабатывает и больше платит управляющей компании, она больше платит вам как владельцу пая соответствующего ЗПИФа. Получается, здесь инвестор берет на себя рыночный риск, но и доход не ограничен.